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7月27日，住建部表态后，有三个一线城市紧跟着表态了。

住建部：落实降首付、降利率、降税费、认房不认贷！

(资料图)

7月29日，北京住建委表态，将抓好贯彻落实，更好满足刚性和改善性住房需求。

7月30日（今天），深圳与广州也相继表态。

深圳住建局表态，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

广州住建局也在今天正式发布消息，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

| 图源：南方+

01

广州的表态，也意味着楼市发出松绑信号。

结合此前住建部提出的三大重点：

1）将进一步落实降低首套房首付比例、贷款利率

2）改善性住房换购税费减免

3）个人贷款“认房不认贷

未来广州很可能会按照降首付+降利率+降税费+认房不认贷这套超级组合拳，来激活购房需求。

其中最重磅的，莫过于认房不认贷。

“认房不认贷”指的是无论购房者是否有贷款的记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。

目前广州实行的是“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过的购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。

| 不同信贷政策对首套及二套房的界定， 来源：贝壳研究院

按照广州的限贷政策，买二套房的首付比例，要去到5成还有7成。

如果未来可以落实认房不认贷，那改善客户原先买房需要的首付5成，首付7成，就变成了3成，这对改善客户威力还是很大的。

比如，一套总价2000万的房子，贷款额度就可以从600万，就变成了1400万，入手的门槛降低了。

当然，除了首付比例降低，房贷利率也会降低。

大家不要忘了，二套房贷款利率也高出很多，北京、上海在LPR基础上加点105PB。

广州、深圳在LPR基础上加点60PB。

所以说，严格的认房认贷政策对改善，太不友好了。

不仅首付比例高，房贷利率也高，严重抑制了改善换房需求。

像过去2010年至今，两轮房地产市场调控周期。

当房地产面临过热情形时，“认房又认贷”政策出台，从市场预期和实际购买力两方面骤然压降市场温度。

而当市场低迷时，优化首套房认定标准则会激活市场。

“认房又认贷”对楼市的影响，来源：贝壳研究院

所以，广州如果能执行认房不认贷，是会减轻改善的置业成本，从而直接刺激改善的购房需求，提振楼市成交。

02

之前的政策工具，都是在救开发商。

但是这次住建部发话，包括昨天北京表态，今天深圳，广州表态，都在放松需求端。

工具箱里，终于拿出让利的工具了（终于不是喇叭）。

毕竟，激活二手市场，让改善得以“卖一买一”，不仅能增加市场刚性房源的供给，同时也促进改善群体卖掉二手后购买新房，联动一手市场。

而新房市场的房子卖得出去，开发商才能回血，造血。

这样开发商才有信心拿地，地方才能把地卖出去。

最终实现房地市场和行业的良性循环。

对于广州来说，会利好核心的板块。

毕竟认房不认贷会降低改善需求的入市门槛，促进他们的积极入市。

但这也意味着，他们会集中地往更有价值的核心板块靠拢。

还是用2000万总价的房子举例，如果原先要准备1400万的首付才能挤进珠金琶，那如今只需要600万即可。

那些改善客户原本够不着的，如今够得着的核心板块，自然会更受欢迎。

这对珠金琶、白鹅潭、牛奶厂、万博、海珠西等核心板块而言，都是利好。

03

不过，也不要担心房价会马上复苏，立马反涨上攻。

这一轮调控，大家看到的房企的暴雷，看到了房子不能交付还得还贷，看到了很多房子断供。

房价永远涨的观念已经被打破了。

而且，虽然7.24的天花板会议未提房住不炒，但是提出我国房地产市场供求关系发生重大变化。

说明房住不炒已经取得阶段性成绩。

但不能说明确退出，这是一个大的系统工程，还是不要误读，误判。

逐渐降低对于房地产的依赖，未来依旧是主流。

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